Apuntó que la medida adoptada por los gobiernos municipales, representa un rezago que se va acumulando, es decir, si este año no actualizaron su tabla de valores y el otro tampoco, mínimo tendrán 4 por ciento de rezago por cada año que al multiplicarlo representa 1.10 por ciento en su actualización.
Mientras que los municipios de San Juan del Río, Tequisquiapan, Amealco, Colón, Querétaro y Corregidora, realizaron un esfuerzo importante en la actualización de las tablas.
“El mercado inmobiliario es heterogéneo y puede ser que una zona aumente 50 por ciento el valor del mercado y otras zonas mantengan el crecimiento de los inmuebles de alrededor de la inflación que puede ir del 4, 5 o 6 por ciento”.
Sin embargo, aclaró que no están hablando de un aumento sino un reconocimiento de lo que el mercado presenta, pues las tablas de valores no son elementos fiscales sino técnicos, por lo que lo único que hacen los valuadores es reconocer lo que está sucediendo en los mercados.
Aclaró que los bienes inmuebles difícilmente bajan de valor, cuando más se mantienen, pero en la mayoría de los casos tienen la ganancia de la pérdida inflacionaria porque durante años la sociedad ha considerado que la inversión inmobiliaria mantiene el valor del dinero.
“Para que baje de valor tiene que suceder un evento catastrófico como una inundación o un terremoto que haga que valga menos de lo que valía antes; y aun así, el mercado tiene memoria a corto plazo, es decir, al poco tiempo recupera el valor que tenía porque las personas se les olvida algo que les bajó el valor y poco a poco lo recuperan”.
Este año, destacó, la pérdida inflacionaria estuvo en 5 por ciento, que es lo que se tendría que recuperar en las tablas de valores, pues si un municipio no las reconoce, por lo menos este incremento en las tablas se va acumulando con el tiempo y se van desactualizado los valores catastrales de los inmuebles y estos ya no corresponden a una realidad.
“Las leyes de ingreso de los municipios mantienen una autonomía respecto a las tablas de valores que sirven para calcular el valor catastral, pero este, no es la base del impuesto predial”.
Por ello, explicó, es que algunos municipios mantienen el tope del predial que señala que no aumentará de un año a otro si el inmueble no sufre modificaciones físicas, de régimen jurídico y de uso de suelo.
“Esta disposición se ha mantenido desde 2008 por eso es que muchos inmuebles pagan el mismo predial desde ese año”.
Alcántara Obregón refirió que en la Zona Metropolitana de Querétaro existe un mercado inmobiliario activo, que permite reconocer los valores del mercado aun cuando esto no es homogéneo, porque hay zonas donde no hay movimiento inmobiliario importante.
“En la zona del Centro Histórico de Querétaro no hay un mercado activo y es un poco conservador en estos valores”.
El ejercicio, aclaró, es que las tablas de valores respondan al mercado y en caso de las construcciones responden a procesos inflacionales de la industria de la construcción, de lo que es la mano de obra y los materiales que se utilizan y así se elaboraron las tablas unitarias de construcción.
En el caso de los predios rústicos, detalló, el mercado no es tan activo, sino que son valores conservadores, los que más influyen son los predios denominados en transición, es decir, que están incorporándose al desarrollo urbano por su cercanía con la mancha urbana y que su valor está dado por el mercado más que por su productividad.
Mientras que, dijo, los bienes inmuebles rústicos o rurales, su evaluación es por su productividad, en cambio los que se encuentran en transición y operan por su potencialidad al incorporarse al desarrollo urbano para convertirse en desarrollos inmobiliario en el estado.
Apuntó que el impuesto por traslado de dominio no tiene como base gravable el valor catastral, que es el que sirve como referencia mínima de los valuadores.